民国时的南京人，更愿意“租房”住。（李开周）

天柱山

　　民国时的南京，租房市场又是怎样一番光景呢？房屋出租市场是否也有如同房屋买卖市场那样的怪现象呢？
　　在民国时代的南京，向外出租房屋的主要有两种人，一是南京原住民，把自有房产的空闲部分租出去；二是开发商，把尚未出售的楼盘租出去。
　　说来奇怪，民国的开发商除了规模小、多数兼营其他行业、每年开发量和开盘量都不大等等特点之外，还有一个更大的特点：多数开发商只开发，不出售，把开发好的楼盘租出去，以细水长流的房租收入来保证长久利润。
　　为什么会有这种特点呢？跟以下三个因素有关：
　　第一，从隋唐到清末，我国历代开发商都有只开发不出售的习惯，大家可以翻翻《旧唐书》、《资治通鉴》、《太平广记》等，里面记载的兼营房地产的官员如桑维翰、夏竦、高士奇等人，都是只开发不出售。这种源远流长的经营习惯被民国开发商完全继承。
　　第二，民国不动产税费太多太重，购买房屋和持有房屋的成本太高，使得多数人选择了租房而非购房。既然大家都选择租房，那么开发商自然也会选择出租房屋而不是出售房屋。
　　第三，民国战争频仍，兵火连绵，从市民阶层到精英阶层，相当一部分人会有朝不保夕的危机感，与其花大半生积蓄在一个地方购房定居，不如支付少量成本打一枪换一个地方。像当时名气很大而且收入很高的大文豪鲁迅、矛盾等人，不管买得起房还是买不起房，都是租房居住。我们现代人以买房为荣，以租房为耻；民国人恰恰相反，他们觉得买房是累赘，租房才明智，这种生活理念对开发商的影响也肯定不会小。

　　民国时建有专门的“出租屋小区”　好小区的租户一般是高层公务员

　　民国开发商有大有小，有专业有兼营，开发出来的出租屋也有质量差别。
　　比较好的出租屋是首都营造厂（即建筑公司）和各大银行联合开发的花园洋房和普通洋房，都有客厅、餐厅、浴室、自来水，一般都是独立住宅，每栋两到三层，每层一到三间，每间15平方米到26平方米，每月房租在50块大洋到200块大洋之间。这类出租屋一般都是成片开发，每片住宅拥有10所到几百所洋房不等，外面有隔离带，类似今天的小区，只不过现在的小区房屋主要用来出售，而这种小区房屋主要用来出租，可称为“出租屋小区”。
　　1933年前后，南京市名气较大的“出租屋小区”有新街口附近的“正洪里”、慧圆街的“慧圆里”（即今天的慧园里）、竺桥的“桃源新村”、汉府路的“梅园新村”等，租户以中高层公务员为主。
　　稍差些的出租屋是个体开发商开发的，一般规模小，平房居多，洋房较少，室内没有餐厅和卫生间，也没有停车场和地下车库（事实上截至1936年南京市总共才有2066辆汽车，普通租户根本不需要停车的地方），租金较便宜，普通的一楼一底上下四间的小洋房，简装修不带家具，月租只需30块大洋左右。这种出租屋一般也是成片开发，有成贤街的“成贤里”、傅厚岗的“仁爱里”、三条巷的“复兴里”、乌衣巷的“泰安里”、公园路的“广严里”、大光路的“大光新村”等，租户以下级公务员居多。

　　巴金在南京租的是平民房　苦中作乐的他写出《繁星》一文

　　再差些的出租屋就是南京原住民向外出租的民房。早期南京民房大多是左右对称式的、由多间瓦房和一些空地构成的院落，原住民住不完，就把空余的房屋出租出去。
　　在老城南段，人口极为稠密，新移民很多，靠几间老宅分租为生的南京土著比比皆是。一间两丈进深的瓦房，中间用木板一隔，后墙开一小门，就变成了南北两间小屋，其狭窄程度往往只能放下一床一桌。如果仍有房客上门，房东还会在已经隔开的小屋当中再竖起一张木板，然后在东墙或西墙再开一道小门，使隔开的小屋变成东西两间更小的小屋。像这样的小屋租价，少则三四块大洋，多则八九块大洋，房客以店员、雇工、机关小职员和学生居多。
　　1924年，巴金先生到南京求学，就曾经租住这样的小屋。后来巴金写了一篇叫《繁星》的文章：“三年前在南京我住的地方有一道后门，每晚我打开后门，便看见一个静寂的夜。”
　　这道后门其实就是房东在后墙挖开的一道小门，方便巴金这样的房客出入，因为房间已经隔开，除了这道后门，没有其他可以出入的地方。还好巴金先生善于苦中作乐，身处蜗居，仰望星空，物质世界贫乏，精神世界丰富。
　　还有一种较为特殊的出租屋是政府开发的，南京国民政府为了让多数穷人能够住上租金更便宜的住房，用财政资金和慈善捐款陆续开发了一些“平民住宅”和“市民住宅”，也就是我们现在说的廉租房和公共租赁房。

　　租房市场兴旺加上社会治安很差　催生保人行当大把赚钱牛气冲天

　　曾经在南京长期定居的清朝文学家吴敬梓先生在《儒林外史》第二十三回写杜少卿租房：“当下走过淮清桥，迟衡山路熟，找着房牙子，一路看了几处河房，多不中意，一直看到东水关。这年是乡试年，河房最贵，这房子每月要八两银子的租钱。杜少卿道：这也罢了，先租了住着，再买他的。南京的风俗是要付一个进房，一个押月。当下房牙子同房主人跟到仓巷卢家写定租约，付了十六两银子。”
　　从这段文字可以得知，在明清时代的南京租房，按惯例要向房东预付至少一个月的房租（进房），同时还要交上一些押金（押月），以及跟房东签订租赁合同（租约）。这些规矩现在也有，毫不稀奇。但是到了民国二三十年的南京，规矩变了，房客不但要预付房租，交上押金，还必须得找保人做担保，至于租赁合同，一般情况下房东是不跟你签的，以便他将来可以随时给你涨房租。
　　为什么必须让房客找保人做担保呢？这是因为民国南京治安不好，警力又奇缺，国民政府为了维持首都秩序，出台连坐制度：房客犯事，房东也得跟着受罚。比如说，房客私自卖酒，或者聚众赌博，被警方抓到，罚款的一半是要由房东担负的。如果房客消息灵通，赶在警方来临之前逃掉，则房东要担负所有罚款。所以房东必须让房客找一保人，以便将来罚款的时候让保人代缴。
　　保人可不是谁都能做的，首先必须是房东认识并信赖的人，例如房东的邻居或亲戚；其次必须有钱，不然无法替房东代缴罚款。问题是，不可能每一个来南京租房的人都认识这样的保人，即使他们认识保人，保人也未必肯替他们做保——谁都知道，做保人有风险，保不准哪天得掏腰包交一大笔罚款的。于是一个行业应运而生了。在民国二三十年的南京，突然出现了以前从未有过、以后也不再出现、正所谓空前绝后的一个新职业，这个职业没有一个规范的名称，总之是一些南京土著，别的什么事儿都不干，专门给外来房客做有偿担保。你张三来南京租房，人地生疏，找不到保人，那么好，找我，给我一百大洋，我出面给你做担保。你李四来南京租房，也找不到保人，也给我一百大洋，我出面给你做担保。这样做保人来钱很快，比抢钱都快。

　　民国南京租客有很多假夫妻　与今日男女合租　原因完全两样

　　除了必须让房客找人做担保，在南京老城还有一个更加变态的规矩：不租给单身房客，无论男女。原因也很简单：在一些南京原住民眼里，外来的单身男房客可能犯偷盗，有危险性；外来的单身女房客可能做私娼，也有危险性。所以他们只把房子租给有家有口的人。
　　广大单身房客傻了，花大价钱找了保人，就因为没结婚，或者没把家里那一位带过来，还是租不到房子，怎么办呢？有办法，他们拼租，男的找女的拼租，女的找男的拼租，两互相不认识的单身男女冒称小两口儿，总算把房子租到手了。
　　有的朋友可能会问：那时候的房东怎么会有这么多变态规矩？他们就不怕惹恼了房客，从此不再有人上门租房吗？坦白说，他们还真的不怕，因为那时候的南京房子实在太少，人口实在太多，租房市场一直需求旺盛，哪怕一万个人耍脾气不租，还有十万个人在排队找保人呢。

　　民国房屋租金不便宜　政府修建廉租房　来解决租房难

　　无论是开发商开发的“出租屋小区”，还是南京原住民分割出租的小黑屋，房租都不算便宜。
　　据南京社会调查所调查，大多数南京居民（主要是新移民）的家庭月收入在30块大洋以下，花园洋房每栋每月上百块租金，他们租不起；普通洋房每栋每月几十块租金，他们租不起；原住民分割出租的小黑屋每间每月10块大洋以下，终于租得起了，但是他们还有别的开支，买米买面，让小孩上学，给老人看病，开同乡会（对外来人口而言，民国南京的同乡会非常重要）凑份子钱，一来二去收入全没了，哪有钱交房租？
　　国民政府从民国二十年开始也在南京建起了平民住宅和市民住宅。平民住宅以外来劳工为出租对象，每所有屋两间，一般是砖木结构的瓦房，屋内青砖铺地，屋外用煤渣硬化路面，每若干所连成一排，每排之间有三四米宽的胡同。
　　市民住宅以工薪阶层为出租对象，每所有屋两间，有砖木结构的瓦房，也有少量的洋房，质量和设计优于平民住宅。
　　见于民国文献的平民住宅和市民住宅在南京有这么几处：和平门外一处，建有房屋60所，每所每月房租1.8块大洋。武定门外一处，建有房屋200所，每所每月房租1.5块大洋。光华门外一处，建有房屋100所，每所每月房租4.2块大洋。止马营一处，建有房屋223所，每所每月房租2.6块大洋。七里街一处，建有房屋200所，每所每月房租2.5块大洋。
　　以上住宅集中兴建，有围墙和大门，内设公厕、水井、诊所、学校、警卫室，实际上相当于现在的廉租房小区。

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